Fuente: http://www.elimparcial.es/economia/borja-mateo-a-los-constructores-y-al-estado-les-interesa-que-la-gente-no-sepa-lo-que-sucede-en-el-mercado-inmobiliario-104400.html
El economista Borja Mateo publica su segundo libro después de la repercusión de La verdad sobre el mercado inmobiliario (Editorial Manuscritos), en el que desentrañaba las claves de uno de los sectores protagonistas de la crisis económica actual. Ahora, con Cómo sobrevivir al crack inmobiliario (Editorial Manuscritos), Mateo ofrece una guía ciudadana para defender los intereses de cada uno con respecto a la compra-venta o alquiler de viviendas. En una entrevista con El Imparcial, Mateo reduce el mensaje a un telegrama: “Comprador no compres; inquilino renegocia tu alquiler; vendedor vende echando virutas; casero, ¿no has pensando en vender?”.
Presenta su nuevo libro, Cómo sobrevivir al crack inmobiliario, como un “arma para defender tus intereses”, ya sean los de comprar al precio más barato o vender al más caro… ¿Son posibles ambas cosas en el contexto actual?
Si, sin lugar a dudas. Depende de en qué posición se encuentre uno ha de saber qué hacer. El mensaje a estas alturas de programa es sencillo: comprador no compres; inquilino renegocia tu alquiler; vendedor vende echando virutas; casero, ¿no has pensando en vender? Los precios de los pisos bajarán aún un pico grande… ¡esto no hay quien lo pare!
La pregunta del millón, ¿hasta cuándo seguirán bajando los precios de los pisos? ¿Cuándo será el mejor momento para comprar?
Los pisos, ni tocarlos hasta 2015 ó 2016 porque bajarán hasta entonces… por lo menos. Además, entre 2015 y 2017 puede dar una bajada a través inflación; ése es un escenario que me parece muy plausible.
La oferta de pisos es de 5,9 millones entre pisos de primera mano, de segunda, a la venta y en construcción, más los que están vacios en grandes zonas urbanas. La demanda, de sólo 170 mil unidades al año.
Luego, tenemos un sistema bancario en situación calamitosa, una tasa de desempleo que llegará al 27,5 por ciento este año, una prima de riesgo por encima de 500 puntos básicos y un Estado que consume todo el crédito antes de que pueda llegar a la economía real. A eso hay que sumarle una población que envejece a pasos agigantados… Todas ellas son, cada una por sí sola, razones de peso para creer que los precios bajaran aun mucho más.
Los precios ya han bajado, respecto a precios de pico y en el mercado segunda mano, alrededor del 43 por ciento, una bajada que es del 49 por ciento en términos reales. Hasta que encontremos el suelo en el mercado inmobiliario, los precios han de bajar un total de entre el 65 y el 85 por ciento en total.
¿Hay un interés político-económico en que se piense que los precios ya han tocado fondo? En su libro habla del “engaño” y la “inducción a error” para fomentar la compra de pisos en las condiciones actuales. ¿Quiénes están detrás de estos intereses?
Los Estados y las constructoras. Los primeros, porque inflar la burbuja les viene bien: se llevan un porcentaje del precio de venta de los pisos vía impuestos, así que cuanto más subían los pisos mayor margen se metían en el bolsillo. Eso les venía de perlas con el fin de financiar una estructura del Estado cada día mayor.
Las constructoras, porque así ganaban cada día más. Hubo una tasadora que propuso en 2008 hipotecas a 200 años, lo que da idea de la locura en la que vivía el sector.
Si hay un responsable en la falta de solvencia de muchas instituciones financieras ése es el Banco de España, por dejación de sus funciones. Las órdenes que recibía el Banco de España del Estado eran las de tener mucha manga ancha porque, de lo contrario, los precios no subían todo lo necesario y eso no habría producido los impuestos que el Estado necesitaba para financiar su maquinaria cada vez más grande.
De esta ’megacrisis’ no saldremos con más presencia del Estado, sino con una capacidad cada día mayor de que los ciudadanos fiscalicemos su actuación. No le corresponde al Estado controlar a los individuos sino al revés.
En el primer capítulo de su libro habla acerca del precio “real y objetivo” de los pisos. ¿En qué se basa ese valor?
Valor es el precio que es sostenible en el tiempo teniendo en cuenta los tipos de interés, la renta que se puede cobrar a largo plazo, así como el riesgo de impago de esa renta.
¿Cómo se ha llegado a una subida tan acelerada por encima de ese valor real?
En un momento determinado, las valoraciones se disparan y, aunque los frutos de los pisos (sus alquileres), no justifican sus precios de mercado, los precios suben por la escasez de oferta así como por la convicción de mucha gente de que habrá revalorizaciones vía aumento de precios y no vía rentas. Esta espiral es “el ultimo de la silla”. Cuando la gente es sacada del mercado porque los precios son privativos, los bancos cortan el grifo de la financiación y los pisos se comienzan a acumular algo que ya comenzó a suceder en 2005. El resto es historia y va para muy largo.
Por el momento, ¿mejor alquilar que comprar?
Comprar ahora es de autentico loco.
¿Es complicado cambiar la concepción generalizada en nuestro país de que alquilar es “tirar el dinero”?
Si alquilar es tirar el dinero, ¿qué es pagar intereses por la compra de un piso, sino más que el alquiler de una cantidad de dinero? Al que alquila, la subida de los tipos de dan igual, las bajadas de los precios de los pisos —que implican una pérdida de capital- no le importan, puede renegociar el alquiler a la baja…
Los precios, tanto de compra como de alquiler, bajan. Ante la acumulación de pisos a la venta, muchos vendedores los sacan al mercado de alquiler ya que piensan que los precios se recuperarán y que, mientras tanto, sacan una rentabilidad vía alquiler. Error garrafal: la pérdida de valor del piso es mucho mayor que lo que ingresarán vía alquiler.
En España la cultura financiera es muy baja, pero eso está cambiando porque la gente, con todo lo de los pisos, cuotas participativas, acciones, convertibles, etcétera, está perdiendo hasta la ropa interior, así que no le quedara más remedio que espabilarse.
Del stock actual de pisos, ¿qué porcentaje estaría en manos de los bancos?
De los 5,9 millones de pisos en venta, construcción o vacios en grandes zonas urbanas, los bancos tienen que tener entre750 y 900 mil, aunque bien pueden ser más. Asimismo, hay suelo para la construcción de más de 4 millones de pisos y no sabemos cuánto corresponde a bancos, aunque con casi toda certeza tienen que ser un porcentaje muy alto.
La crisis de aumento de precios de pisos vía burbujas crediticias, que se gestó en el periodo 1973-2006, se está solucionando ahora. El tiempo entre 1973 y 2006 fue el periodo de crisis; el actual es el de la solución y eso es muy, muy bueno.
En unos 10 años la gente ya no hablará de la vivienda como un problema porque ya no existirá como tal, de la misma forma que ya nadie habla de la peste bubónica.
¿Es ese stock en manos de los bancos del que, por el momento, no parecen estar dispuestos a deshacerse así como así, uno de los grandes problemas de la situación actual del mercado inmobiliario?
Sí, pero independientemente de lo que hagan los bancos, hay otras dinámicas que llevan los precios de los pisos a la baja: el envejecimiento rápido de la población, la oferta de 720 mil pisos, como mínimo, en el mercado de segunda mano, los 1,3 millones en construccién, la reforma de Basilea III que hará que los bancos presten mucho menos, la tasa de paro… Los bancos han de darse prisa porque cuanto más tarden, a menor precio podrán vender sus casas.
El último anuncio del Gobierno, sobre una posible inyección de dinero público en la banca para arrancar la reestructuración del sistema financiero, ¿cómo afectará al mercado inmobiliario?
La inyección de dinero público a los bancos es la socialización de las deudas. Todos los contribuyentes vamos a salvar a los impositores y a los accionistas de los bancos porque no queda otro remedio.
Partiendo de la necesidad de esa reestructuración, ¿cuál sería el mejor camino?
El país entero ha de ir a una quita sistemática porque no tenemos solvencia. Ya desde 2006 cuando estalla la crisis, que es cuando los precios de los pisos comenzaron a bajar, algunos no quisieron ver que la situación no era derivada de un problema de liquidez, sino de solvencia. Al hacer un diagnostico malo de la realidad, las soluciones no se plantearon de forma correcta.
El valor de nuestros bienes es mucho menor que el de las deudas; a falta de crecimiento que nos permita crear riqueza para superar ese agujero, nuestros acreedores tienen que hacerse a la idea de que va a haber una parte incobrable de las deudas. Cada vez que se refinancia a una empresa de la construcción o de cualquier otro sector, o cada vez que un banco concede dos años de carencia de principal, o cuando se renegocia y alarga el repago de la deuda, se está reconociendo la imposibilidad de cobrar lo adeudado.
Si al sistema financiero se le obligara a tener que hacer ese esfuerzo de valentía de decir “este es el valor de las garantías del dinero que he prestado”, el sistema estaría reconociendo de forma paralela su insolvencia. De ahí que todas las reformas han de ir orientadas a apretar fuerte sin ahogar. Los bancos enfermos no prestan nada más que al Estado porque el Banco Central Europeo se lo premia con unos grandes intereses de intermediacion. El Estado y los entes públicos chupan la mayor parte del crédito que no fluye a la economía real, por lo que ésta se ahoga, el crecimiento no llega y la tasa de desempleo aumenta.
¿Hay una “fórmula mágica” para solventar o, al menos, mejorar la situación del mercado inmobiliario?
Si: la bajada masiva de los precios de los pisos es la única solución. Las ayudas al sector vía reintroducción de la desgravación de por adquisición de vivienda habitual han sido muy malas para el sector y para el país en general. Han hecho que la corrección de los precios de los pisos se mitigara y ha llevado el ahorro a un sector que no tienen futuro en detrimento de otros.
El sector de la construcción lleva desde 2006 viviendo su época dorada. Cuanto más bajen los precios de los pisos, mas unidades venderán los constructores y ellos lo saben muy bien.
Aunque suele compararse la situación económica actual con otras crisis del pasado, en su libro aporta algunas diferencias entre el hoy y otros momentos anteriores que pueden parecer, a priori, similares. ¿Cuáles son, básicamente, esas diferencias?
¿Estamos ante una crisis que exige un cambio de sistema?
La mayor es que, al no tener el control de nuestra divisa, la única devaluación posible es la interna, es decir, mediante la bajada masiva de los sueldos y de los bienes. Lo que vive España es un proceso mixto: de inflación por el aumento de los impuestos derivado de una insolvencia del sector público, y de deflación fuerte en muchos servicios que han de bajar sus precios para poderse adaptar a la demanda. Mucha gente se he destrozado su negocio siendo demasiado avariciosa, entre otros los constructores.
¿Qué horizonte cercano nos espera en cuanto al mercado inmobiliario? ¿Nos va a hacer falta esta guía que publica, este “arma” durante mucho más tiempo?
El futuro es de oro, de ilusión y de una enorme alegría, porque el problema de la vivienda está en vías avanzadas de su solución. La inducción al error de la población continuara teniendo lugar porque a los constructores, a las inmobiliarias y al Estado les interesa que la gente no sepa lo que sucede en el mercado inmobiliario.
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